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楼市红利即将退出 三四线房价将迎大调整?

发布时间:2018-09-04 来源:平说财经   点击:

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        在经历了之前新一轮房价大涨,三四线城市的高房价和房租给年轻人带来的压力已远超一二线城市。权威数据显示,三四线年轻人房租房贷所占收入30%以上的比例比一线城市高6%,而房贷占收入一半以上的竟达到15.1%,在30岁之前无存款比例已达35.7%。

        本来由于一线城市房价过高,年轻人纷纷逃离北上广深,现在连三四线城市每个月房贷都还得很吃力。本来一线城市房子租不起,现在三四线城市的房租占收入比还要远超一线城市。这让众多年轻人不知该往何处谋生。

        本轮三四线房价飙升主要有三个原因:第一,一二线城市房地产调控把投机炒房客赶向三四线城市炒房,同时,大型房企都转战三四线城市开发建房。再加上三四线城市之前房价本身不高,存在估值洼地。于是各路资本纷纷进入炒高房产。

        第二,棚改货币化安置。鉴于地方政府要给房地产“去库存,化风险”。于是发改委就要求国开行通过PSL形式发放贷款,地方政府拿了贷款后发放给棚改拆迁户,由拆迁户到周边去买商品房,但三四线城市房地产盘子本身就小,一下子来了巨大的购房需求,房价不被抄高才是怪事。

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        第三,虽然房企开发贷受到限制,但是居民住房贷款都在大量发放。今年1-7月份,银行新增贷款超过了10万亿规模,其中有近四成新增贷款流向了房地产领域,主要还是居民住房贷款。大量个人房贷资金流向三四线城市,房价肯定会涨,现在三四线城市房产均价已超过1.2万/平方米。

        不过,最近权威部门公布二组数据,预示三四线城市房价有反转的迹象:一方面,从8月前25天的数据来看,41城日均地产销量增速-2%,较7月的5.9%回落转负,其中三四线城市成为了主要拖累。目前三四线城市成交量正在快速萎缩。

        另一方面,今年以来,在土地拍卖上,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,其中三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企已经不看好三四线城市房地产市场,不敢在三四线城市高价拿地。

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        当然,也有房地产专家认为,三四线城市房价最多不会上涨,但绝无下跌可能,因为政府不希望看到房价再大起大落。不过,我们认为,一二线城市房价要避免大幅波动,但三四线城市的房价下跌无碍大局。像鄂尔多斯楼市崩过、海南楼市泡沫被挤过,甚至近期环京各城市房价被腰斩过。但这些局部性房价下跌,不会对大局产生影响。

        现在问题是,三四线城市房价还会继续上涨吗?我们认为,房价的拐点已经出现:首先,三四线城市去库存已经接近了尾声,各城市的库存已经降到安全的水平,地方政府的工作重心转向“因城施策”,遏制房价过快上涨。

        后续棚改将会继续进行,但货币化安置比例将会降低,改为实物安置。届时,三四线城市棚改居民购房需求减少,成交量快速萎缩,炒房者选择撤离,三四线城市房价就会大跌。

        再者,三四线城市房地产经过一轮大涨后,当地购房刚需已经释放,现在三四线城市房地产已趋于饱和状态,每个家庭都有三四套以上房产,再加上三四线城市多数是人口净流出、产业结构单一,很难长期支持高房价。

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        最后,之前住建部约谈了房价上涨过快的城市相关负责人,并且建立了房价上涨的问责制,预计第三、四季度还是房地产调控的密集期。鉴于三四线城市目前出现成交量萎缩、土地流拍,三四线城市房价将要进入调整期将十分明显。

        三四线城市房价在经过了新一轮上涨后,过去是逃离“北上广深”,现在连三四线城市都要住不起了。但是,随着棚改货币化安置的退出、当地购房需求饱和,以及房地产调控的到来,三四线城市房价出现大调整已经不远了,最终三四线城市的房价将由当地居民收入增减来定价,并不是由炒房者肆意加杠杆来决定。坐看明年大戏上场,未来有两大坑需填,房地产和老龄化,未来30年要做好过苦日子的准备!