热门楼盘: 楚天都市·朗园
地图找房

2018年上半年房地产16大关键词,决定未来楼市房价走势

发布时间:2018-07-02 来源:光宇吐楼市   点击:

3.jpg

2018年上半年已经过去了,但是有一些关键词却在我们心中留下了深刻的印象,而这些热词也预示着未来市场发展的主题中必然会受到影响。甚至您还可以判断出未来房价该怎样走,该不该买房实际上也就很明确了。安家融媒盘点了以下关键词,你看看是不是眼熟呢?

1、首套房贷利率提高

房贷利率提高实属正常,大家也好理解,毕竟在信贷收紧的背景下,在房住不炒的基础上,打击炒房支持刚需理所应当,可是新春一过,全国各大银行纷纷对首套房贷利率也进行了上调。这让很多购房者摸不着头脑,也让炒房者利用误伤刚需的说辞要挟政策。

安家融媒认为,的确这样做有误伤刚需之嫌,但认真想想,刚需到底是什么?并不是说你买不起房就是刚需,而且过去把刚需的范围给扩大了,过去利用高杠杆也能买房,如今时代不同了,加上风险控制,必须优化刚需人群,而且因为市场调控变化,不再一味从买房角度解决住房问题,也对租赁住房发展提出了更多的可能。

所以,如果仅仅是压缩刚需人群的购买力,这是不地道的,但是我们可以看到在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度上的有益探索。

5.jpg

2、六个钱包买房

刚需买房成本增加了,越来越买不起房了,该怎么办?央行货币政策委员会委员樊纲这样说,但是如果说要结婚了,并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用,父母算一个钱包,爷爷奶奶一个钱包,姥姥姥爷一个钱包,爱人的姥姥姥爷,爷爷奶奶和父母,这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话,“我建议还是买房好。”

很多人对此有误会,认为樊纲这是在忽悠大家,而且毫无道德底线,但其实安家融媒认为他说的实话,因为他并没有直接说六个钱包买房,而是他先讲到,年轻人如果工作还不是很稳定,还在变化、迁移过程当中,就不如租一个小房子住。这句话被很多人忽略了。所以,对于刚需自住来说,能买则买,买不起就先租或住小房子,这是规律。

3、抢人大战

成都抢人宣传到杭州,西安高铁站抢人落户。先是南京、武汉、成都、西安、长沙等二线城市放出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等大招来吸引人才,再是力求控制人口规模的北上广深等一线城市分别出台针对高端和相关产业的人才引进办法。毗邻北京的天津更是将这场抢人大战推向了高潮。

然而抢人大战背后实际上被解读为抢房大战,实则为楼市库存寻找出路。虽然不一定完全如此,但也不无道理。一场假借抢人的大戏演变成了各地变相放松调控的冲动。所以,最后被约然后表忠心加码调控。

4、海南全域限购

由于总是不少城市要冒头,导致住建部不得不重申,调控不动摇。4月22日,海南省在已出台限购政策基础上,实施全域限购。甚至不留过渡期,自政策发布起开始正式实施。海南省这次也不仅仅是升级限购政策,而且还对开发商进行了限价、炒房者进行限售,祭出的调控手段之猛,乃是国内所罕有的。

4.jpg


5、摇号买房

我们看看当下买房的都是什么人,按理说有钱人买房是正常的,但是因为过去这些年因为炒房肆虐,霸占了刚需的资源,所以在新的调控背景下,在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位思想指导下,就是要保障刚需的住房权利。

于是摇号买房可能会让更多的刚需得到房子。摇号政策本来是好事,为的是让更多的刚需有机会入场,然而结果却事与愿违,如果处理不当,无疑会给市场传递出“供不应求”的信号,让炒房者萌发“买到即是赚到”的心理。

事情发展到现在,国家政策初衷是好的,然而地方执行却喜欢打折扣,源于他们还没有动力去配合,这就是需要调控他们的原因。调控的不仅是市场,还包括地方。

6、二次房改

6月5日,深圳公布了历史上仅次于第一次房改的重要文件。到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。其中,保障房用地和房屋供应比例不低于60%的举措引起广泛关注。有媒体称,此举为“房改”20年之后的重大调整。

经济学家马光远认为,深圳“二次房改”不应回到福利分房时代。安家融媒认为,深圳并没有回到福利分房时代,所谓的福利也仅仅是让大家住房更加可能,但也不是白给大家,况且单纯依靠所谓的市场是不可能让底层老百姓满足住房需求的。如果不通过这种手段,你们还会继续说你们没有责任考虑他们的住房问题。你们可以不考虑,但国家不能不考虑。

6.jpg

7、企业炒房

近年来,以公司名义购买、持有房产尤其是住宅的势头大肆兴起。炒房囤房的上市公司也不在少数。据Wind数据显示,截至2018年一季度末,持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家,价值超过9900亿元。我们都知道,不少上市公司打着各种幌子,通过子公司或者分公司投资房地产行业,待价而沽,其中有不少上市公司尝到了甜头。

之所以出现企业炒房,实际上跟打击个人炒房的挤出效应有关,这跟三四线城市火起来与一二线严厉调控有关是一个道理,再加上一些地方为了吸引开公司特意对公司打开买房绿灯,你说企业炒房能不火吗?如今发现问题了,通过经济日报来批评,应该说亮明了国家的态度,很可能将要对这些人出手了。

8、10年180万租金

万科宣布在北京的首个长租项目启动预租,有90平的三居室和180平的四居室两种户型,每月房租1.5万-4万,10年租金最低180万,需要一次性付清。不少人说,这个价钱都快买套房了,谁傻得会选择租房?以现在的眼光看,的确不划算。

但安家融媒认为,猛一听确实180万挺贵的,一般说到租房都是没钱人,错了,一定不是,租房也分三六九等,租房也有高端人群,可能观念或限购等原因,有钱也会选择租房。万科绝对不是解决广大普通租房阶层的,况且看未来10年这些房租可能还真不一定太贵。所以看问题要辨证,不能人云亦云。

1.jpg


9、房贷租金抵个税

喊了几年的个人所得税改革终于要落地了。而这次改革的较大亮点就是房贷的利息和房租都可以当做个税扣除了。由此说明,政策在房住不炒的落实上更加推进了一步,也考虑到了很多人的住房实际需求问题。有人买房有人租房,也是未来长期并存的趋势。通过房贷特别是房租来抵扣个税,让真正需要住房的中低收入人群享受到这个福利。

10、住房租赁资产证券化

4月25日印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。并对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等予以明确。这是住房租赁资产证券化领域的首份政策落地文件。

随着资产证券化的落地,必将成为住房租赁快速发展的重要“助推器”,外来人口净流入较多的北京、上海等一线城市或率先试点。

11、空置税

香港批准征收一手房空置税了,这个被号称从供需关系撬动房价的税收利器终于落地。目前只是在香港实行,且只是针对一手房,但不少评论认为这一税种的推广结果将影响到内地对房地产相关税种的决策!

2.jpg

12、北三县与北京统一规划

北京城市副中心将与廊坊北三县统一规划管控,这对双方都是好事,也体现了全局意识,但不能成为北三县房价上涨的理由,只能说明未来这里的居住会更加宜居,更加健康。

13、棚改货币化全面收紧

6月25日,市场传闻称棚改项目合同签订审批权回收总行,今年将以实物安置为主。当天晚间,国开行更是侧面回应了棚改贷款的传言,称并未暂停所有棚改项目,进行中的项目仍在持续执行,但总行收回了棚改项目的合同审批权限,早前在分支行可签订的合同,现在也必须由总行审批。大家都知道,棚改货币化被作为重要的去库存手段,突然有了新的调整必然会对市场有所冲击,首先股市遇挫。

14、房企高负债率

6月22日,中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》,其中以专题的形式分析了中国房地产市场。报告中提到,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大。

Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。

有人解释说,负债率高是因为规模扩张的必然结果,可是无限扩张并非谁都能吃得消,如果资金周转快尚可,否则很容易出现断裂的风险。

7.jpg

15、多部委集体整治楼市乱象

针对近期房地产市场乱象,为严厉打
、多部委集体整治楼市乱象

针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,多部委将于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。从四个方面重点打击炒房行为,势必炒房者将迎来一片腥风血雨,虽然杜绝炒房很难,但炒房终将成为历史。

16、乡村资产运营

2018年,政策驱动下乡村振兴的大幕已经拉开。相关政策提出,实施休闲农业和乡村旅游精品工程,建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。随着一线城市发展空间到达天花板,随着集体建设用地的逐步放开,未来对于乡村的一些资产的运营将大有可为的施展空间。