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马云PK任志强 未来中国房价该往哪儿走?

发布时间:2017-10-14 来源:平说财经


据权威机构统计,自去年9月底以来,从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”,已有超百城市发布150余次楼市调控政策。 在轮番政策影响下,十一假期期间,以一线城市为代表的热点城市房地产市场呈现“缩量下跌”的态势。

国庆长假前6天,监控的热点30城市网签大幅下调,平均跌幅达到了8成。数据显示其中,北京新建住宅前6日网签78套,二手房网签23套,同比跌幅达到了72%;上海前6日网签新建住宅147套,同比跌幅达到了78%;广州今年十一假期前后总推货量2090套,比去年同比下降65%,总成交货量872套,比去年同期下降78%。

对此,房地产界大佬任志强认为,所谓最惨黄金周,8年来最低、3年来最低,统统是骗人的。是媒体为了骗取流量制造出来的噱头。未来房价还要大涨,任何时间买房都是好机会。而阿里巴巴的马云却公开表示,他对未来房价预测,8年后房价如葱一样更便宜。


对此,广大购房者却陷入“迷茫”之中,如果听了马云的话,等待房价跌成葱一样的价格,那万一房价不跌该咋办?要知道这些年来房价年年上涨,无数人在后悔中艰难度日。但同样,全国楼市一年来先后出台了150余次楼市调控政策,在这种情况下,要说完全相信任志强房价还将大涨的论调,也不太靠谱。

实际上,这一年来各级政府出台了150余次房地产调控政策,并且提出“房子是给人住的,不是用来炒的”。这些都说明了中国政府调控房地产市场空前的决心和意志,并且希望经过房地产调控之后,房地产市场投机性需求被挤出。在这样背景之下,任志强之类的房地产看多论者,期盼房价还能翻番这是不可能的。

那么问题来了,为什么我们在之前十多年的时间里,几乎每年都有房地产调控新政出台,但每次结果都是“空调”,而唯独这次政府却下了决心,不仅房地产调控时间最长,甚至还不惜将GDP增速适当下调,即使维持在中速增长也要将房地产调控进行到底。这又是为了什么呢?

首先,最近一轮房价上涨已经基本失控,如果再不降杠杆,就会存在系统性金融风险。从2015年初至2016年10月期间,国内各热点城市的房价开始飙升,特别是深圳在2016年1-10月间大涨了70%。而这一轮房价的上涨,与之前历次房价上涨相比,居民和房企的杠杆率大幅攀升了。

截止到2016年12月份,个人中长期贷款(主要是房贷)余额高达23.44万亿。2016年居民买房的房贷占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机前2006年平均50%的首付比例,中国居民的购房杠杆率已经超过了次贷危机之前的美国。

随着各地房价的快速爆涨,还有一些连3成房贷首付都付不出的人也想入市炒房,他们与商业银行、开发商(或房产中介)联手,通过首付贷来降低首次购房的压力,如此的加杠杆行为,则会给我国金融体系带来隐患。

之后,首付贷被政府部门叫停,但又有人开僻出消费贷取代首付贷进入房地产新途径。本来3成首付贷款是银行贷款安全的保障,杠杆率逐步升高,对于我国金融体系未来的安全造成冲击。可以预见,金融机构的“降杠杆,控风控”将长期执行下去。

再者,中国房地产的崛起,与美联储量化宽松政策是分不开的。2008年为了应对突如其来的金融危机,美联储宣布了量化宽松,随后中国也推出了中国版的量化宽松,美联储的QE对美国经济的帮助很有限,但是中国式的量化宽松,造就了国内房地产市场的虚假繁荣。

于是乎,中国的广义货币从2008年的47.5万亿元到2016年超过144万亿元,增长了200%,其增速位居全球第一。这十年的周期,也是房地产行业价格非理性上涨周期。而现在美联储开始缩表,中国政府为了“保汇率,控风险”也只能与美联储一起降杠杆。不过,美联储量化宽松退出,最先受到冲击的将是以人民币计价的房地产业。所以,从这个角度来分析,本轮房地产周期已经结束了。

再次,实体经济的振兴才是经济可持续发展的关键。10月1日央行突然宣布定向降准,这次“定向降准”的目标主要是“中小微企业”、“三农”领域、个体工商户、大众创业等普惠金融领域。

本轮定向降准与过去不同之处在于,过去是散胡椒面的全面降准,而这次却是更有针对性的扶持普惠金融领域。这期中也释放出二大信号:一是未来的银行信贷将向普惠金融领域倾斜,资金流向房地产领域将会减少,投机炒作者被驱离市场。另一个是,国家鼓励发展实体经济,扶持普惠金融,资本进入这些领域有前途,再在房地产市场炒作已无胜算。

最后,建立健全房地产的长效机制,满足不同阶层民众的住房需求,更好促进房地产的长远发展。我们发现近期很多热点城市拿出了期限不等的限售政策,这主要是将房地产市场暂时冷冻起来,为建立房地产长效机制预留出时间。

未来政府部门与开发商一起合作,将推出更多的共有产权房、廉租房。在房地产长效机制建立后,房价将会慢慢回归理性。各城市居民,富裕阶层可以住商品房,中产阶层将住“共有产权房”,而低收入群体可住“廉租房”,而在这样的一个长效机制没有建立的情况下,既满足了不同层次的市民的住房需求。

针对“十一”黄金周热点城市房地产交易冷淡,各方争论不休,任志强为代表认为,房地产数据不实,未来热点城市房价还将会有新的突破,但是马云为代表的看空派认为,房地产泡沫将被挤净,若干年后房价不如葱价。而笔者认为,从各种因素综合分析,本轮房地产调控效果开始显现,而随着长效机制的建立,未来房地产市场将逐步回归以居住为主属性,投机性购房将会逐渐淡出。




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